Eine gute Nachricht gleich vornweg: In den sieben größten deutschen Städten, bislang als Preistreiber unangefochten, hat sich der Anstieg der Immobilienpreise klar abgeschwächt. Das zeigt sich bei der Auflistung von Preisen und Mieten für Wohnungen in 50 Städten und Landkreisen sowie Preise für Häuser in 25 Städten und Kreisen. Sie finden sich in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift Finanztest.
Top Ten der teuersten Städte hat sich verschoben
So gehörten 2018 zu den Top Ten der Städte mit den höchsten Preissteigerungen nicht mehr München, Köln und Stuttgart, sondern Dortmund, Essen und Bayreuth. Auch Hamburg ist nicht mehr unter den ersten zehn. Stärker stiegen die Preise in den Landkreisen Pinneberg und Segeberg, ebenso in Kiel und Flensburg. Bundesweit mussten Immobilienkäufer im vierten Quartal 2018 durchschnittlich 5,6 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor, Einfamilienhäuser sind sogar um 8,2 Prozent teurer geworden. Datengrundlage sind tatsächliche Immobilienkäufe, die von rund 630 Banken finanziert und vom Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ausgewertet wurden.
Kaufen kann sich noch lohnen
Trotzdem sagt Stiftung Warentest: Dank der niedrigen Zinsen kann sich der Kauf einer Immobilie immer noch lohnen. Allerdings sollte man auf ein angemessenes Verhältnis des Kaufpreises zur Miete für eine vergleichbare Wohnung achten. Die Stiftung gibt an, dass in den meisten Städten und Landkreisen ein Wohnungskauf zum Preis von weniger als 25 Jahresmieten drin ist. Das gilt auch für Großstädte wie Düsseldorf, Köln und Nürnberg oder die Region Hannover.
Wer sich dort eine neue Mietwohnung leisten könne, wird sich mit einem ausreichenden Grundstock an Eigenkapital auch den Kauf einer Wohnung leisten können. Die Zeit läuft für den Käufer. Solange er für Kreditraten und laufende Kosten nicht mehr ausgibt als für eine Mietwohnung, habe er irgendwann die Kaufnebenkosten durch den Vermögenszuwachs wieder reingeholt und sei dann im Plus.
Warnung vor Risiken
Eine andere Möglichkeit wird von Finanztest allerdings als riskant eingestuft. Dabei geht es um Immobilienbeteiligungen, bei denen sich Anleger über viele Jahre ab Summen von 10.000 Euro und mehr beispielsweise an Einkaufszentren, Wohn- und Bürogebäuden oder Seniorenheimen beteiligen. Anleger solcher sogenannter „Alternativen Investmentfonds“ (AIF) sind als Mitunternehmer nicht nur an den Gewinnen, sondern auch an möglichen Verlusten des Fonds beteiligt. Ein Test von aktuell am Markt angebotenen AIF habe gezeigt, dass zwei von sechs Fonds befriedigend sind. Die anderen vier sind nur ausreichend. In allen Fällen schlugen die hohen Kosten zu Buche. Finanztest empfiehlt Anlegern, höchsten einen kleinen Teil ihres vorhandenen Barvermögens in AIF zu investieren, um notfalls Verluste verkraften zu können.
Die Tests Immobilienpreise und Immobilienbeteiligungen finden sich in der August-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und online unter www.test.de/immofinanzierung bzw. www.test.de/geschlossene-immofonds.