Bundesgerichtshof hat Vermieterrechte gestärkt

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Kann ein Vermieter von seinem Mieter für Schäden an der Mietsache nur Schadenersatz verlangen, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat? Die klare Antwort lautet: Nein! Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 28. Februar 2018 erfordert der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung.

Welcher Sachverhalt führte zum Prozessverlauf?

Geklagt hatte ein Vermieter in Hohenroth gegen einen Mieter, der eine Wohnung mehr als sieben Jahre bezogen hatte. Nach zunächst einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung hatte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz verlangt, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Für die Beseitigung der betreffenden Schäden war dem Beklagten keine Frist gesetzt worden. Die Schadenssumme belief sich auf 5.171 Euro nebst Zinsen.

Dabei ging es um von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in einigen Räumen, um die mangelnde Pflege der Badezimmerarmaturen und um einen erheblichen Lackschaden an einem Heizkörper. Nicht zuletzt war es schadensbedingt zu einem fünfmonatigen Mietausfall gekommen. Der Beklagte war der Auffassung, dass Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegenden Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs war anderer Meinung.

Das Gericht argumentierte, dass das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner gilt. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er Schadensersatz verlangen kann. Dazu zählen zum Beispiel sogenannte Schönheitsreparaturen.

Pflichten des Mieters

Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem ansprechenden Zustand zu halten und schonend und pfleglich zu behandeln, habe man es aber mit einer nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) zu tun. Ein Vermieter kann bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt auch, wenn ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz erst nach der geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht.

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