Die Zinsen für das Bauen und Kaufen von Immobilien sind niedrig wie nie. Bauherren oder Käufer mit alten Baufinanzierungsverträgen, die von den aktuellen Niedrigzinsen profitieren möchten und ihre Verträge deshalb vorzeitig kündigen und umschulden wollen, müssen vorsichtig sein.
So genannte Vorfälligkeitsentschädigungen, die normalerweise vertraglich vereinbart sind, können solcherlei Pläne erheblich erschweren, bzw. wenig lukrativ machen. Denn diese werden fällig, wenn Kreditnehmer vorzeitig aus Verträgen, während der Zinsfestschreibungszeit, aussteigen wollen. Da für die Banken bei der vorzeitigen Kündigung von langen Festzinsdarlehen Gewinne durch Refinanzierungs- bzw. Margenschäden entgehen, lässt sie sich für den Zinsausfallschaden entschädigen.
Banken müssen Darlehen vor Ablauf nicht zurücknehmen
Kreditnehmer sollten wissen, das Banken nach deutschem Recht nicht verpflichtet sind, Darlehen vor Ablauf zurückzunehmen. Nur in begründeten Einzelfällen hat man hier Aussicht auf Erfolg.
Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wenden Banken meistens die aktiv-passiv Methode an. Hierbei vergleicht der Kreditgeber die entgangenen Zinseinnahmen mit den Zinsen öffentlicher Anleihen. Die Differenz bildet die Vorfälligkeitsentschädigung. Verwaltungsaufwand und entfallende Risiken werden entsprechend abgezogen. Die Entschädigungszahlung kann so den Zinsvorteil, den ein neues Darlehen mit sich bringen soll, aufheben.
Widerrufsrecht und Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen prüfen lassen
Droht die Bank mit Entschädigung, lohnt sich die anwaltliche Prüfung eines möglichen Widerrufrechts. Ein wichtiger Punkt sind hierbei die Widerrufsbelehrungen von Immobiliendarlehen. Wurden sie gegenüber Kreditnehmern nicht verbrauchergerecht formuliert oder gar nicht kommuniziert, können Vorfälligkeitsentschädigungen hinfällig sein. Die Anwaltskosten lohnen sich in solchen Fällen meist.
Es wird ebenfalls empfohlen, berechnete Vorfälligkeitsentschädigungen nachrechnen zu lassen. Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass die Summen teilweise falsch berechnet sind. Vertragsprüfungen zur Vorfälligkeitsentschädigung nehmen Verbraucherzentralen gegen eine moderate Gebühr vor.
Bei der vorzeitigen Rückzahlung von Darlehen aus Bausparverträgen fallen übrigens keine Entschädigungszahlungen an.